商法上の現物出資財産引受事後設立の目的となる不動産の価額評価

現物出資とは、金銭以外の財産による出資であり、対象財産としては、金銭債権、不動産、上場株式その他が実例として存在します。
現物出資に当たっては、対象財産が過大評価された場合には他の株主との間で不平等である、資本充実の原則に違反するなどの結果につながるため、会社法では、原則、裁判所の選任する検査役に現物出資財産の価額について調査をさせることとしているが、検査役の調査の対象外とされます。その中に、「弁護士、公認会計士、税理士の証明を受けた場合(不動産の場合は、不動産鑑定士の証明も同時に必要)」がある。この規定は、1991年の旧商法の改正によって、弁護士による証明制度が設けられた後、公認会計士、税理士も行うことができるよう、順次、法改正を経て拡大されてきたものです。
上場会社の第三者割当増資については、裁判所検査役の調査の対象外となる方法により現物出資が行われるのが通例です。
現物出資を行う場合、資本充実の原則に基づき、取得する株式の価値に見合う出資であることを確認する必要があります。つまり、現物出資する財産が、株式の発行価額に相当する経済価値を有していなければ、債権者保護に反することになってしまいます。

現物出資に際しては、原則として以下のような規制を受けます。

新会社法による規制
現行商法では、既存の会社で現物出資が行われる場合、裁判所が選任する検査役の調査が必要ですが、一定の場合、この調査は不要となります。

土地建物等を現物出資する場合、不動産鑑定士の鑑定評価など専門家による適正な評価が与えられている場合などは、検査役の調査を必要としません。
不動産価格は市場価格のある有価証券等とは異なり個別性が強いため、適正な価格を把握するためには、中立的客観的な不動産鑑定評価が必要となります。