不動産に係る権利利益の適正価額評価(区分地上権、地役権、使用借権等)

権利利益の価格は、その不動産に対し一定の利用目的や限られた空間の価値評価が前提となるものであり、区分所有権価格を除いて、一般の方には市場が限定されているため(限定的な当事者間での取引になりがち)わかりにくく、極めて専門的知識が必要な案件です。収益性や増分価値、地域慣行として熟成した取引価格等を中心に評価します。

区分地上権及び容積利用権の鑑定評価
区分地上権の定義及び区分地上権の価格発生要因に言及したうえ、区分地上権の鑑定評価を行います。損失補償基準により地下空間に対する補償基準が確立され、それが区分地上権の鑑定評価手法に影響を及ぼしているため、損失補償基準の理解も必要です。
区分地上権の鑑定評価を適切に行うためには、標準的使用、建築工法及び法制度等からみた最有効使用の判定が重要であり、区分地上権設定地の立体的分割及び平面的分割による最有効使用の阻害分を判定しなければなりません。
区分地上権の鑑定評価の応用として容積利用権の評価がありますが、地下空間価値(区分地上権及び容積利用権等)に関する鑑定評価手法は完全には確立しておらず、建築工法及び法制度等の動向を認識したうえで、地下空間価値に関する鑑定評価手法を確立していく必要があります。