無道路地の評価について

無道路地とは、一般的に道路に接していない宅地を言います。ここでは単に道路に接地していない宅地のみを指すのではなく、より具体的に言えば、接道義務を満たしておらず建物が建設できない宅地や、新たに既存建物を建て替え出来ない宅地も含んでいます。当然、建物を建てられない土地であれば、利用価値が低くなってしまい、おのずと評価額も低くなってしまいます。

そもそも接道義務とは、建築基準法等の法令により、住宅などの建築物の敷地は、「道路に2m以上接していなければならない」という規定のことです。
したがって、原則として道路に2m以上接していない土地は建物を建築することはできません。ただし、その敷地の周囲に空地を有する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、および衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、道路に2m以上接していなくても良いとする規定も存在します。

接道義務を満たしておらず、建物が建築不可能である無道路地に価値が全く無い訳ではありません。たとえ建物が建築できなかったとしても、その土地は資材置き場や駐車場など、建築以外の様々な用途が存在するからです。しかし、やはり土地利用に制限がかかってしまうため、評価額が低くなってしまう点には注意が必要です。

相続税評価基準による無道路地の評価方法は、実際に利用している道路の路線価に基づき不整形地の評価又は地積規模の大きな宅地の評価によって計算した価額から、その価額の40%の範囲内において相当と認める金額を控除して評価します。
この場合の40%の範囲内において相当と認める金額は、無道路地についての接道義務に基づいて最小限度の通路を開設する場合のその道路に相当する部分の価格とされています。(国税庁による無道路地の評価)

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